Fristlose Kündigung und Kündigungsfrist bei preisgebundenem Wohnraum

Anwendung des § 569 Abs.3 Nr. 3 BGB auf preisgebundenen Wohnraum

Im Mai 2012 hat der Bundesgerichtshof ein Urteil bezüglich der Anwendung von § 569 Abs.3 Nr. 3 BGB auf preisgebundenen Wohnraum, sprich

Sozialwohnungen gefällt.

Im Urteil VIII ZR 327/11 vom 09.05.2012 wird das vorangegangene Urteil des Landgerichts Hamburg vom Oktober 2011 aufgehoben. Dort war zuvor gegen die Räumungsklage einer Wohnungsbaugenossenschaft entschieden worden. Die Vermieterin hatte die monatliche Vorauszahlung für Heiz- und Betriebskosten sowie die Grundnutzungsgebühr erhöht. Die Erhöhung resultierte aus einer noch immer strittigen Betriebskostenabrechnung aus dem Jahr 2007. Die Mieterin zahlte aber weiterhin nur den Betrag vor der Erhöhung. Daraufhin kündigte die Wohnungsbaugenossenschaft der Mieterin fristlos und versuchte erfolglos, mehrere Räumungsklagen durchzusetzen. Die Gerichte beriefen sich bei diesen Urteilen auf den § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB, der auch auf preisgebundenen Wohnraum übertragbar wäre.

Dieser lautet wie folgt:

§ 569 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:

  1. Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.

Der BGH hat dieses Urteil nun außer Kraft gesetzt. Damit haben Mieter von Sozialwohnungen nun nicht mehr die gleichen Rechte wie Mieter aus normalen Mietverhältnissen. Bei normalen Mietverhältnissen müsste als erstes einmal der vorgelagerte Rechtsstreit über die strittige Nebenkostenabrechnung abschließend geklärt werden, bevor der Vermieter dem verurteilten Mieter unter Einhaltung einer 2-monatigen Kündigungsfrist fristlos kündigen könnte. Bei Mietern von preisgebundenem Wohnraum ist das nun nicht mehr der Fall und die fristlose Kündigung kann früher erfolgen.

Der Bundesgerichtshof begründet sein Urteil damit, dass die Mieten von Sozialwohnungen gesetzlich begrenzt sind und die Mieter dadurch schon ausreichend vor unzulässigen Erhöhungen der Miete geschützt sind.

Andere sogenannte wichtige Gründe, die zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung führen können, sind von diesem Urteil nicht betroffen. Ebenso wenig sind Mietminderungen auf Grund von Sach- und Rechtsmängeln nach §536 betroffen.

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