Immer wieder beschäftigen Streitigkeiten um Untermietverhältnisse die Anwälte. Doch so ärgerlich und zeitaufreibend solche Angelegenheiten auch sind, so
hilfreich sind Hinweise, solche Streitigkeiten von vorne an zu vermeiden.
Allgemein gelten für die Kündigung eines Untermietverhältnis dieselben Vorschriften, wie für ein normales Mietverhältnis. Handelt es sich um ein unbefristetes Mietverhältnis, gelten grundsätzlich die Vorschriften gemäß § 542 I BGB i.V.m. §§ 573 ff. BGB.
Nach § 573 kann der Hauptmieter im Rahmen einer dreimonatigen Kündigungsfrist dem Untermieter das Mietverhältnis kündigen. Voraussetzung hierfür ist ein berechtigtes Interesse seitens des Hauptmieters. Ein solches liegt bei schuldhafter und nicht unerheblicher Verletzung des Mietverhältnisses vor, sowie bei Eigenbedarf oder aufgrund eines erheblichen wirtschaftlichen Interesses.
Das Kündigungsrecht des Untermieters richtet sich nach § 573c BGB. Auch hier beträgt die ordentliche Kündigungsfrist drei Monate.
Ausnahmen welche eine fristlose außerordentliche Kündigung ermöglichen
Vom Gesetz werden aber auch Ausnahmen von den vorherigen Regelungen vorgesehen.
Nach § 573c I Nr. 2 BGB kann eine Abrede zwischen Vermieter und Mieter über eine kürzere Kündigungsfrist erfolgen.
Weiterhin liegt eine Abweichung von den Regelungen des § 542 i.V.m. §§ 573 ff. BGB für Mitverhältnisse vor, in denen Hauptmieter und Untermieter zusammen in der betreffenden Wohnung leben. Danach steht dem Hauptmieter gemäß § 573a BGB ein Sonderkündigungsrecht zu. Beruft sich der Hauptmieter auf sein Recht aus § 573a BGB, bedarf die Kündigung keiner weiteren Begründung. Allerdings verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate.
Wurde die betreffende Wohnung möbliert untervermietet, gilt ebenfalls der § 573a BGB i.V.m. § 549 II BGB. Neben den Verzicht auf eine Begründung der Kündigung seitens des Hauptmieters, sieht diese Vorschrift ebenfalls eine Verkürzung der Frist gemäß § 573c III BGB vor.
Dieses gilt allerdings nicht, wenn nur der Untervermieter im möblierten Wohnraum lebt, der Hauptmieter jedoch in einer anderen Wohnung. In diesen Fall gelten die oben genannten Kündigungsfristen.
Weiterhin ist in § 569 BGB eine Außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund geregelt. Allerdings sind die zu erfüllenden Voraussetzungen sehr eng auszulegen. Voraussetzungen danach sind eine starke Gesundheitsgefährdung (§ 569 I BGB), wie auch eine nachhaltige Störung des Hausfriedens (§569 II BGB).
Form der Kündigung
Zu beachten gilt in jeden Fall, dass die Kündigung nach § 568 I BGB schriftlich erfolgen muss.
Zudem muss die Kündigung gemäß der Vorschrift aus § 573c BGB bis zum dritten Werktag des Monats erklärt werden.
»Kündigungsschreiben für den Untermietvertrag und ausführliche Informationen zum richtigen kündigen