Kündigung eines Mietvertrages im Todesfall

Stirbt ein Mieter, stellt sich für etwaige Erben des verstorbenen Mieters die Frage, ob und wie sie den Mietvertrag kündigen können. Entgegen einer verbreiteten Meinung endet der Mietvertrag nämlich nicht mit dem Tod des Mieters.

Allgemeines zur Kündigung im Mietvertragsrecht

Grundsätzlich wird zwischen einer ordentlichen und einer außerordentlichen Kündigung unterschieden. Im Rahmen der außerordentlichen Kündigung wird wiederum zwischen einer fristlosen Kündigung und einer außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Kündigungsfrist differenziert.

  • 1. Eine ordentliche Kündigung gem. § 568 BGB weist eine Kündigungsfrist von drei Monaten gem. § 573c BGB auf.
  • 2. Eine außerordentliche fristlose Kündigung ist gem. § 543 BGB dann möglich, wenn ein so genannter wichtiger Grund vorliegt. Ein solcher liegt etwa dann vor, wenn es im Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter zu Straftaten gekommen ist, die eine Aufrechterhaltung der vertraglichen Beziehungen unzumutbar werden lassen.
  • 3. Eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Kündigungsfrist liegt immer dann vor, wenn das Gesetz Entsprechendes ausdrücklich anordnet. So räumt § 580 BGB sowohl dem Vermieter als auch dem Erben des verstorbenen Mieters ein außerordentliches Kündigungsrecht mit gesetzlicher Kündigungsfrist ein.

Kündigung im Todesfall des Mieters

  • 1. Der Erbe tritt in der Regel automatisch über § 1922 BGB in den Mietvertrag des verstorbenen Erblassers ein, so dass der Erbe daher auch ein ordentliches Kündigungsrecht hätte, welches zur Kündigung innerhalb der dreimonatigen Frist berechtigt.
  • 2. Ein außerordentliches fristloses Kündigungsrecht besteht jedoch nicht, da der Tod des Mieters - makabererweise - keinen wichtigen Grund im juristischen Sinne darstellt, der zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.
  • Unter Berücksichtigung der Tatsache, dass der Vermieter mit der Vermietung des Wohnraumes seine laufenden Kosten zu tragen hat und dass der Erbe in der Regel nicht nur in den Mietvertrag eintritt, sondern auch geldwerte Güter erhält, erscheint diese Regelung interessengerecht.
  • 3. Die außerordentliche Kündigungsmöglichkeit mit gesetzlicher Kündigungsfrist gem. § 580 BGB weist ebenso die Kündigungsfrist von drei Monaten auf.

Im Bereich von Wohnraummietverträgen ergibt sich also kein zeitlicher Unterschied zur ordentlichen Kündigung. Relevant wird die Regelung jedoch dann, wenn es sich um Zeitmietverträge in anderen Bereichen handelt, bei denen an sich kein Recht zur ordentlichen Kündigung bestehen würde.

Fazit

Ob die Sonderregelung des § 580 BGB relevant wird, hängt davon ab, welcher Mietvertragstyp vorliegt.

»Kündigungsfristen bei Mietverträgen

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