Die folgenden Ausführungen sollen einen Überblick über die Kündigungsfristen bei Mietverträgen über Gewerberaum geben.
1) Allgemeines zu Mietverträgen über Gewerbe- bzw. Geschäftsräume
Unter den Begriff des Gewerbe- bzw. Geschäftsraums werden alle Räume gefasst, die zu gewerblichen Tätigkeiten vermietet werden. Da hier zwischen den Vertragsparteien eine besondere Interessenlage besteht, finden die allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften nur eingeschränkte Anwendung, vgl. § 578 BGB.
2) Die Kündigungsvorschrift des § 580 a Abs.2 BGB
So hält das BGB für die Kündigung von Geschäftsräumen mit § 580 a Abs.2 BGB eine besondere Kündigungsvorschrift vor. Hiernach können sowohl der Mieter, als auch der Vermieter ordentlich mit einer Frist von 6 Monaten kündigen.
Jedoch kann die Kündigung nicht zu einem beliebigen Zeitpunkt erfolgen. Vielmehr muss sie spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahrs erklärt werden, damit ihre Wirkung zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs eintritt.
Damit ist eine Kündigung nur zum 31.03., 30.06., 30.09. oder 31.12. eines Jahres möglich. Zur Verdeutlichung folgende Übersicht:
- Soll zum 31.03. gekündigt werden, muss die Kündigungserklärung spätestens am dritten Werktag des vorangegangenen Oktobers erfolgt sein
- Soll zum 30.06. gekündigt werden, muss die Kündigungserklärung spätestens am dritten Werktag des vorangegangenen Januars erfolgt sein
- Soll zum 30.09. gekündigt werden, muss die Kündigungserklärung spätestens am dritten Werktag des vorangegangenen Aprils erfolgt sein
- Soll zum 31.12. gekündigt werden, muss die Kündigungserklärung spätestens am dritten Werktag des vorangegen Juli erfolgt sein
3) Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist
Neben der ordentlichen Kündigung ist auch eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist möglich.
Besondere Vorschriften für den Vermieter enthalten insbesondere die §§ 544 S.1 BGB, 580 BGB, 1056 Abs.2 BGB, 111 InsO
Besondere Vorschriften für den Mieter sind die §§ 540 Abs.1 S.2 BGB, 544 S.1 BGB, 580 BGB
4) Vereinbarung einer anderen Kündigungsfrist ist möglich
Die Kündigungsfrist des § 580 a Abs.2 BGB ist jedoch nicht zwingendes Recht. Vielmehr können auch längere oder kürzere Kündigungsfristen zwischen den Parteien vereinbart werden.
Auch bedarf es für beide Parteien keiner einheitlichen Kündigungsfrist. Denkbar ist damit auch ein Vertrag, nach dem für den Vermieter eine längere Kündigungsfrist gelten kann, als für den Mieter.
5) Kündigungsschreiben
Folgende Punkte sind bei der Kündigung von Gewerberäumen stets zu beachten:
- Die Kündigungserklärung sollte persönlich vom Mieter bzw. Vermieter vorgenommen werden.
- Kündigungsempfänger ist grundsätzlich der andere Vertragspartner.
- Zwar gilt für die Kündigung keine besondere Form. Jedoch empfiehlt es sich schon allein aus Beweisgründen, eine Kündigung schriftlich abzufassen und Zeugen zur Kenntnisnahme vorzulegen. Auch kann die Schriftform der Kündigung im Mietvertrag gemäß § 127 BGB angeordnet sein.
- Versehen Sie die Kündigung mit einem Datum
- Der Angabe eines Kündigungsgrundes bedarf es bei einer ordentlichen Kündigung nicht. Bei einer außerordentlichen Kündigung sollte der Kündigungsgrund dargelegt werden.
- Unterschreiben Sie die Kündigung eigenhändig
- Achten Sie darauf, dass die Kündigung nach § 580 a Abs.2 BGB spätestens am dritten Werktag des Kalendervierteljahrs zugeht.
- Für die Kündigung empfiehlt sich ein Versand als Einwurfeinschreiben oder Einschreiben mit Rückschein.
Zudem kann auch eine Zustellung per Gerichtsvollzieher ratsam sein. Dies hat den Vorteil, dass dieser auch vom Inhalt der Kündigung Kenntnis nimmt und dessen Übermittlung an den Empfänger bestätigt.
Der zuständige Gerichtsvollzieher kann beim örtliche Gericht erfragt werden.